Welkom bij iQ Makelaars Enschede!

Voor het tweede opeenvolgende jaar zijn de koopprijzen in Enschede verder toegenomen. In het derde kwartaal van dit jaar lag de gemiddelde verkoopprijs op circa 370.000 euro. In dezelfde periode een jaar eerder was dat nog 352.000 euro, wat neerkomt op een stijging van ongeveer vijf procent. Eerder dit jaar werd zelfs kortstondig een piek van 375.000 euro bereikt.

Ontwikkeling in perspectief

De prijsstijging in Enschede wijkt niet sterk af van vergelijkbare gemeenten. In een deel van deze steden was de toename minder groot, terwijl in andere juist een sterkere groei werd gemeten. Wel ligt het absolute prijsniveau in Enschede, vergeleken met deze gemeenten, aan de hogere kant.

Drukte op de woningmarkt

Het afgelopen kwartaal kende landelijk een uitzonderlijk hoog aantal woningtransacties. Met bijna 62.600 verkochte woningen werd het hoogste niveau bereikt sinds de coronaperiode. Hierbij moet worden opgemerkt dat de cijfers van het Kadaster enige vertraging kennen, omdat een woning pas als verkocht wordt geregistreerd na de notariële overdracht. Dat moment ligt vaak weken of zelfs maanden na het sluiten van de koopovereenkomst.

Daarnaast geven de kwartaalcijfers geen inzicht in het type verkochte woningen. Een hogere gemiddelde verkoopprijs kan dus deels worden verklaard door een verschuiving naar grotere of duurdere woningen.

Landelijke trend en betaalbaarheid

Op nationaal niveau stijgen de huizenprijzen inmiddels bijna twee jaar onafgebroken, al is het groeitempo sinds begin dit jaar afgezwakt. In september lagen de prijzen ongeveer zeven procent hoger dan een jaar eerder.

Ondanks die afvlakking blijft de betaalbaarheid onder druk staan. De gemiddelde woningprijs in Enschede komt neer op bijna acht keer een modaal jaarinkomen. Voor kopers met een gemiddeld salaris betekent dit dat zij een aanzienlijk bedrag aan eigen vermogen moeten inbrengen om een woning te kunnen financieren.

Bron: Tubantia

De woningprijzen in Enschede zijn het afgelopen jaar aanzienlijk toegenomen. Tegelijkertijd geven nieuwe cijfers van het CBS en de Vereniging Eigen Huis inzicht in de betaalbaarheid en woonlasten binnen de gemeente. Wat zeggen deze cijfers over de lokale woningmarkt?

Bovengemiddelde prijsontwikkeling

In twaalf maanden tijd stegen de huizenprijzen in Enschede met 13,8 procent. Dat is hoger dan in het merendeel van vergelijkbare gemeenten met een soortgelijke bevolkingssamenstelling en welvaartsniveau. In slechts enkele van deze gemeenten was de prijsstijging sterker. Landelijk bedroeg de stijging 10,9 procent. Het CBS corrigeert hierbij voor het type verkochte woning, waardoor geen gemiddelde verkoopprijs wordt gepubliceerd.

Koopwoningen nog bereikbaar

Ondanks de prijsstijging zijn koopwoningen in Enschede nog relatief goed toegankelijk. Van de bijna 1.700 woningen die vorig jaar zijn verkocht, lag ongeveer de helft onder de 300.000 euro. Dit bedrag geldt volgens de Vereniging Eigen Huis als haalbaar voor huishoudens met anderhalf keer een modaal inkomen. Kijkt men naar de bredere betaalbaarheidsgrens van 390.000 euro, dan valt zelfs ruim twee derde van de verkochte woningen daaronder. Vergeleken met soortgelijke gemeenten presteert Enschede hiermee bovengemiddeld.

Woonlasten drukken relatief zwaar

De maandelijkse woonlasten voor huiseigenaren in Enschede bedragen gemiddeld 781 euro, wat neerkomt op 18 procent van het netto-inkomen. Daarmee ligt de woonquote hoger dan in de meeste vergelijkbare gemeenten. Huurders zijn gemiddeld 652 euro per maand kwijt, inclusief correctie voor huurtoeslag. Dat is 28 procent van hun inkomen, eveneens relatief hoog.

Wie merkt de meeste druk?

Binnen de groep huiseigenaren hebben alleenstaande jongeren tot 35 jaar de hoogste woonlasten, met bijna een kwart van hun inkomen. Bij huurders ligt de grootste druk juist bij alleenstaanden tussen de 35 en 65 jaar, die gemiddeld ruim 31 procent van hun inkomen aan wonen besteden.

Vergelijking met andere gemeenten

De vergelijking is gebaseerd op vijftien gemeenten die door de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn aangewezen als het meest vergelijkbaar met Enschede, waaronder Arnhem, Tilburg, Rotterdam en Groningen. De analyse combineert gegevens van het CBS en de Vereniging Eigen Huis.

Bron: Tubantia

Voor woningzoekenden in Zwolle en Enschede lijkt zich een opvallende ontwikkeling af te tekenen. In de eerste maanden van dit jaar zijn de verkoopprijzen van koopwoningen in beide steden licht gedaald. Deze trend hangt nauw samen met recente veranderingen in het huurbeleid, waardoor steeds meer voormalige huurwoningen op de koopmarkt verschijnen. Tegelijkertijd is het onzeker hoe lang dit effect zal aanhouden, aangezien het kabinet nieuwe maatregelen overweegt die de situatie opnieuw kunnen veranderen.

Nieuwe wetgeving verandert het speelveld

In juni heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet betaalbare huur, nadat de Tweede Kamer eerder al groen licht gaf. De wet beoogt de huursector betaalbaarder te maken door het aantal woningen binnen de sociale huurcategorie uit te breiden. Dat gebeurt deels door bestaande woningen uit de vrije sector onder strengere regels te laten vallen.

Een belangrijk gevolg is dat huurders eenvoudiger een huurverlaging kunnen afdwingen wanneer hun woning volgens het nieuwe puntensysteem eigenlijk in de sociale huursector thuishoort. In dat geval geldt een maximale huurprijs van 880 euro per maand. Voor veel particuliere verhuurders betekent dit een forse beperking van hun inkomsten.

Verkoopgolf onder particuliere verhuurders

Wanneer huurwoningen vrijkomen, kiezen eigenaren er steeds vaker voor om deze te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren. Het aangepaste puntensysteem maakt het namelijk moeilijk om dezelfde huurprijzen te blijven vragen. Volgens Jeroen Hofstede, voorzitter van NVM Regio Zwolle, zet dit het rendement van verhuurders onder druk. Hierdoor belanden vooral kleinere en minder goed onderhouden woningen aan de onderkant van de markt in de verkoop.

Hoewel dit het aanbod voor kopers vergroot, pakt de ontwikkeling voor huurders juist ongunstig uit. Het aantal beschikbare huurwoningen neemt verder af, terwijl de vraag onverminderd hoog blijft. De druk op de huurmarkt, die al jarenlang groot is, wordt daardoor alleen maar groter.

Toenemende instroom vanuit het westen

Naast de veranderende huurregels speelt ook de verhuisbeweging binnen Nederland een rol. Steeds meer huishoudens uit de Randstad wijken uit naar het oosten van het land. De woningprijzen in het westen hebben daar inmiddels een plafond bereikt, waardoor het voor veel mensen lastig wordt om nog een passende hypotheek te verkrijgen. Regio’s zoals Overijssel bieden dan een aantrekkelijker alternatief, wat extra druk zet op de lokale woningmarkt.

Onzekere toekomst door nieuw kabinetsbeleid

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat sinds de invoering van de Wet betaalbare huur en het verbod op tijdelijke huurcontracten landelijk al meer dan 30.000 huurwoningen zijn verkocht. Die ontwikkeling is ook het kabinet niet ontgaan. Minister Keijzer van Volkshuisvesting heeft aangegeven te willen onderzoeken of verhuurders in de toekomst meer ruimte moeten krijgen om hogere huren te vragen. Het doel daarvan is om te voorkomen dat nog meer particuliere verhuurders hun woningen verkopen vanwege afnemende rendabiliteit.

Of deze plannen daadwerkelijk worden doorgevoerd en welk effect zij zullen hebben op de woningmarkt in steden als Zwolle en Enschede, blijft voorlopig onzeker.

Bron: Oost.nl